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破解失管老旧小区难题的禄长街样本

发布于2020-09-22 分类:楼市快讯 来源: 北京日报 编辑:窦嘉敏 阅读(4167)

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从接管物业、提供服务到完成确权、实现收费,整整一年时间,犹如爬陡坡一般,禄长街头条19号院这个近40年房龄的老小区终于迈出专业化物业管理的第一步。


  老旧小区不仅要改得好,更要管得好,这是《北京市物业管理条例》的重要内容。失管多年的老旧小区,如何建立起物业管理长效机制?禄长街头条19号院的探索,为本市老旧小区精细化治理提供了宝贵经验。


  管理权移交


  小院结束“九龙治水”


  路面平坦整洁、车辆停放有序、楼前郁郁葱葱,走进西城区禄长街头条19号院,第一次到访的人很难想象,这里曾是违建横行、环境脏乱的“老大难”小区。


  “这是上世纪80年代盖的老小区,11栋楼分属三家产权单位,一家产权单位用一个物业公司,‘九龙治水’,最后互相扯皮谁也不作为。”禄长街社区居委会书记阎晨介绍。“家家都装个地锁,小汽车乱停,下水道堵了都没人管。”院里的老住户石秀英说,年轻时楼里楼外的事儿还可以找单位解决,现在职工们老了,企业早没了,小区真成了“三不管”。


  2016年到2019年,通过老楼改造工程,禄长街头条19号院的硬件设施得到持续改善。“楼是改好了,怎么让它不再走失管的老路?专业的事还得由专业的人来干。”阎晨说。2019年6月,天桥街道将禄长街头条19号院列入精细化治理提升的试点范围,在多方协调下,3家产权单位同意将小院的物业管理权统一交给一家——首开天岳恒公司,“九龙治水”的历史遗留问题终于化解。


  挨家走访


  收费方案反复协商调整


  “产权单位同意了,小区居民也得同意,不然你这主体身份可不合规。”首开天岳恒公司项目负责人杨进回忆,物业管理权整合后,社区相关负责人给他提了个醒。2019年11月到12月,由社区人员和物业人员组成的入户小组挨家走访,征求636户居民同意。从没人管到有人管,居民都挺欢迎,可一提到要收物业费,意见就来了。


  “这么多年没交过钱,咱这院也有人打扫卫生。凭什么要给你交钱?”“你说能提供入户维修,那是无偿的么?交钱可不干。”杨进说,敲开住户的家门,听到最多的就是这两句话。入户小组一遍遍解释沟通,最多的一家入户了5次。反复沟通中,他们发现,禄长街头条19号院老年居民多,老人对入户维修收不收费很在意,“从免费3次、免费5次,到积分换免费,开了三次会后我们决定,所有入户都不收维修费,材料由居民自己购买。”


  物业费标准的确定,也曾出现过波折。阎晨说,通过第三方机构的初步评估,物业费为每月1.21元/平方米,居民们说太贵了。街道和社区多次居中协商后,最终将物业费定在每月0.81元/平方米。“想要实现从0到1,就得平衡好居民和企业的利益,争取最大公约数。”


  2020年1月1日,经过“双过半”居民同意,即专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数,首开天岳恒公司进驻禄长街头条19号院。第一次,这个房龄近40年的老旧小区有了专业的物业“管家”。


  居民“品尝”4个多月的物业服务后,今年4月28日,小院中的5栋央产房先行启动物业费收缴工作,其余6栋楼,从本月启动了物业费收缴工作。


  解历史难题


  确权收费只是第一步


  房屋破败、杂草丛生、乱停乱放……失管老旧小区是北京社区治理工作中的短板。新实施的《北京市物业管理条例》提出,老旧小区要建立物业管理长效机制,并明确公房的购房人也是业主,也得履行配合物业服务人实施物业管理等义务。


  眼下,不少老旧小区开始探索建立物业管理长效机制。禄长街头条19号院,算是推进比较顺利的一个。50%、60%、71%,看着19号院平稳增长的物业费收缴率,杨进松了口气:“这说明居民对咱信任,咱还得好好干。”


  然而,更多老旧小区仍处于争取共识的阶段。有的小区卡在了同意引入物业的第一关;有的小区业主虽然同意引入物业,可物业费价格谈判却僵持不下。


  记者了解到,北京2700多个老旧小区主要分为三大类:市级直管公房、市属企业非经营性资产、在京央企的“三供一业”,即供水、供电、供热和物业管理。三大类都是带有深深历史烙印的职工住宅。第一个烙印是职工当初以承租人身份入住,只需交纳3.05元/月/平方米的租金,物业服务由产权单位负责,并没有交纳物业费的历史。第二个烙印就是单位出资建房并“包办”物业,随着产权单位灭失,部分老旧小区沦为失管小区。


  “失管老旧小区要想真正建立起物业管理长效机制,必须要突破产权分散、业主无付费意识两道坎,并就物业服务方案努力与居民取得共识。”一位物业专家分析,确权收费只是建立长效机制的第一步,只有物业持续提供质价对等的服务,才能让老旧小区真正走向“管得好”。


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为太灵通独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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