万万没想到，公摊面积不仅没有取消，反而增大了！

近日，两本强制性规范——《民用建筑通用规范》、《消防设施通用规范》全面实施！

其中威力最大的强条是：面层要计面积了（建筑面积要算到外饰面），对于购房者来说，这意味着就是公摊面积的增加。

根据新规，新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。  

新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和；    

“楼（地）面处”是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；    

“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；    

“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；

当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边。

旧规是这样的：

下列项目不应计算建筑面积：

勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。

不管上面看不看得懂，下面来举个例子。

新规“面层计面积”实施后，以真石漆为主的住宅来说；以10万平米的小区来说，大约会增加500~600㎡。

以普通的18层住宅楼为例，其真石漆面层厚度为20mm。

①实体墙涂料面层做法：此做法面层厚度为20mm。

② 粘贴式外保温板面层做法：此做法面层厚度为15+5=20mm。

③ 一体化保温板（AB板）面层做法：此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm，总厚度为18mm。

以上面的一个普通住宅为例：

建筑面积变化：

每层增加 2.85㎡

每栋楼增加 2.85㎡*18=51.3㎡

10栋楼增加 51.3㎡*10=513㎡

通俗的来说：

阳台面积计算：封闭阳台整个算，开敞阳台算一半；

除了阳台，室外公共区域的规范也有调整，比如风雨连廊。

楼盘里常见的风雨连廊属于有永久性顶盖，按新规定，双柱围合，计全面积，单柱算半面积，这将直接减少开发商的利润。

可以预见的是，未来有风雨连廊的新盘将越来越少。

户型和园区的退化在这两年的楼市越来越常见，归根结底还是以前的政策相对宽松，监管没有现在这么严格。

那么，新规会给楼市带来哪些影响呢？

第一个，很明显，同样的户型，得房率将进一步降低，经济型三房需要扩容到110㎡了。

第二个，大大影响建筑的外立面和安全性，因为只有附设于建筑外墙的才能算是敞开式阳台，建筑的外立面很零乱，而且还会带来很多的安全隐患。

第三个，业主和物业公司围绕阳台封包的纠纷会更多。

新房交付以后，阳台是包还是不包一直是一个群体矛盾的焦点，所以品牌开发商往往会统一封包或者统一式样让物业指导封包。住建部的新规出来以后，开发商就更加不敢打擦边球了。

第四个，全社会关于公摊面积的争议会越来越大，社会上对按套内面积销售的呼声会越来越高。

第五个，在一些涉及城市形象的重要地段，政府在支持公建化外立面，可能会在容积率贴补和限价标准上，为新政造成的购房者损失作一些补偿。