一系列重要文件出台，正在悄悄改变楼市格局。

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今年2月，苏州吴江区发布了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》，明确“支持房地产企业开发高品质住宅”。

来源：吴江区自然资源和规划局

紧接着，江苏省住建厅又发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》。

1.68万字的文件，从外立面到内装修，从大堂到园林，从建筑设计到施工建造，涉及方方面面，简直就是一部改善房的“说明书”。

图源：江苏省住房和城乡建设厅

其实早在去年11月份，山东省就已经印发《山东省高品质住宅设计指引（试行）》，开始了对“高品质住宅”的探索。

图源：网络

另外，还有江苏南通的《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》，以及贵州安顺的《安顺市推进立体生态型住宅试点项目建设实施方案（试行）》，都是在近一年时间内出台的。

文件名字不尽相同，但主题都是一样的：

改善型住房怎么建。

而且，江苏和山东，都是以省级名义，似乎有在全省范围内推广的意向。

冷冰冰的文件，看起来是“技术指导”，却会在楼市掀起一场巨大变革。

商品房，变天了！

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商品房的出现，解决了大多数城镇人口的基本居住需求。同时也导致一个结果：

对于改善型住房，一直没能建立起统一标准。

有的项目光面积大，就说自己是豪宅，有些户型槽点满满，但仗着装修豪华，也自诩豪宅。

豪宅市场，这些年里乱糟糟的，混进去了不少鱼眼珠子。

但是，随着上述一系列文件出台，非常详细的标准来了。

拿江苏省住建厅发布的《通知》给大家举几个最直观的例子——

第一，选址。

改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离宜控制在200米以上，与城市快速路的距离宜控制在100米以上。

第二，容积率和高度。

改善盘的容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8，妥妥的低密度。

除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60米。

粗略一算，总高度不能超过18-19层，直接拒绝超高层。

第三，层高。

目前市面上的住宅层高大多在2.8-3米。如果装修吊顶了，室内空间会变得更逼仄。

按照江苏的改善房新规，层高不应该小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的话，层高不应小于3.15米。

说实话，上面这些指标，只是其中一部分。但对现在的很多二手房（包括某些自称“改善”的项目）都是纯纯的降维打击。

03

“造好房子”这一盘大棋，其实早就开始布局了。

2023年9月，国务院正式印发“14号文”，也就是大家一直听到的“新房改”。

“新房改”明确了双轨制，保障房和商品房，从此分道扬镳。一个负责托起最基本的居住需求，另一个则撑起改善需求的天花板。

紧接着，12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会上提出了“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。

2024年政府工作报告中，对房地产的最新表述方面，又一次提到了“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

从去年下半年起，在各种重要场合，“好房子”的概念被反复强调。

比如，自然资源部就已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制……

结合最近一段时间，全国各地的救市政策，几乎所有的风向，全都指向了：低密、改善！

而在泰州，这一切也都早已有迹可循。

在纯新盘方面，位于城东板块的文晖雅苑(楼盘详情户型图相册地图0523-80558888)，其中就规划一栋第四代洋房产品，相较于普通住宅，其拥有着更大的阳台面积，满足了中国人喜欢庭院、热爱园林、喜欢别墅生活方式的需求。

不仅如此，位于城中板块，由蓝城代建的泰地储告【2022】15-4号、15-5号地块，均为4-8F低密住宅；

城北板块，中海·稻河九里(楼盘详情户型图相册地图)旁的纯新盘-珑誉花园，同样仅规划6栋6-8F住宅；而药城板块，天禧玫瑰园旁的泰地储告【2023】9-1号地块，甚至还将打造别墅产品。

也就是说，在未来几年，市面上大多数产品，都将以小高层、洋房等低密产品为主，改善品质成为楼市主基调。